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社論-大陸房地產市場亟需重新整理再出發

中時電子報 中時電子報 2016/1/9 主筆室

疲弱不振多時的大陸房地產市場,已成為中共中央新年度經濟工作的重點對象;主政者在今年要大力促使房地產業消化庫存,以恢復房地產市場的「底氣」。儘管如此,大陸房地產業界仍需自我力求轉型升級,才能找到穩健發展的新路。

剛在去年12月下半月舉行的大陸「中央經濟工作會議」,高度重視房地產市場問題;該會議所訂定的2016年經濟工作5大方針之中,第3項即是「化解房地產庫存」,並以顯著段落表述相關工作辦法,包括加快農民工「市民化」、擴大住房有效需求、建立「購租並舉」的住房制度、發展主營住房租賃業務的企業、適當降低「商品住房」價格、促進房地產業兼併重組等。

這是近年各年度中央經工會中,最為重視房地產市場的一次。這樣既反映出當前大陸房地產市場困局的嚴重性,也表示大陸今年經濟增長,需靠房地產市場來幫忙支撐。今年大陸經濟增長率滑坡壓力,比去年有增無已,房地產相關產值最好能有明顯增長,以作為整體經濟增長的基石;若是房地產持續疲弱下去,並拖累關聯產業,則今年大陸經濟增長率將不會太好看。

近7年來大陸房地產市場由高熱到冷卻,彷如「洗三溫暖」。其中,2009年到2013年是高熱期,房地產價格持續快速上衝,各城市「蛋黃區」,房價「5年倍增」案例不少,地價方面則是各地「天價地王」不斷出現,且其價格互相攀比,屢屢創新高。

至2013年下半年,由於房地產價格漲勢已到強弩之末,加上大陸政府打房舉措(限購及貸款緊縮等)發功,房地產價格反轉趨於疲軟,成交量亦漸次萎縮。更嚴重的問題,是以往房地產市場發高燒時,大陸各地公民營開發商卯勁搶建、趕建,總量顯著超過需求,因而留下大量待售空房,還營造出好幾座「鬼城」,大江南北都有。此項「存貨堆積」問題,是近兩年大陸房地產市場的濃重陰霾。

近兩年大陸官方房地產政策逐步轉向,先是放緩打房力度,接著是轉為「扶房」。至去年上半年,扶房成為一種風潮,各省市紛紛取消以往的限購規定,銀行體系也放寬了購房貸款條件,加上人民銀行數度降低利率,終於使房地產出現了回溫跡象。

這次回溫,主要表現在近幾月來,北京、上海、深圳等「一線城市」的平均房價連月回漲,其他眾多城市則大部分仍是房價欲振乏力;這也反映出後者的房地產庫存問題,比一線城市嚴重,而難以在房價上有所表現。

事實上,房價回升並非當前大陸政府追求的重要目標,主政者在意的是房地產庫存能否出清。上述中央經工會的政策表述,明示要商品住房適當降價,及促進主營房屋租賃企業之發展等,主要目的是鎖定「出清存貨」。今年內大陸房地產庫存如能有效降低,則該行業很快就能「固本培元」,不再弱不禁風。

在這個基礎上,房地產業今年就能正面助益大陸經濟增長,因為存屋出脫,加上購屋人或租屋人裝潢、購置家具開銷,都是GDP(國內生產總值)結構中的消費支出增加值,自然有益於經濟增長率。

但房地產業界若要對大陸整體經濟作出更大貢獻,必須自我轉型升級,以帶動大量新投資,來為GDP結構中的投資項目大幅加值,並且也讓該行業重新整理後再出發,走上可大可久的發展新路。

而當前房地產新投資的主力動能,應該來自大陸產業和社會生活的新潮流,不能是以往流行的「官商聯合,銀行推波助瀾」模式。至於上述的新潮流,主要表現在智慧住宅、綠色建築、養老園區、文創基地、研發中心、物流樞紐等;相關的新種建築,都是大陸房地產新投資的優質標的。

目前也有不少台商,在大陸從事房地產開發,或做配套的行銷、設計、物業管理等業務,他們自然也應積極掌握大陸的相關新潮流。更何況,將來大陸的商品屬性房地產,會擺脫官商主導格局,邁向市場化運作模式,房地產業台商的經營能力,更有發揮空間,宜及時把握商機。

即便是政策性的「農民工購房」事項,台商肯定也能幫得上忙;我們期盼大陸各級政府能多讓房地產業台商發揮經營長才,來創造兩岸互補互利的新成果。

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