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連房子都租不起

中時電子報 中時電子報 2016/1/2 吳慧珍

美國房屋租金飆漲帶來財務壓力,連對中產階級都成了難以承受之重,住房負擔壓縮其他消費支出的結果,恐將對整體經濟帶來不利影響。

■It's not just low-income Americans who struggle to pay their rent every month.

美國租屋市場供不應求,租金水漲船高,不僅是低收入家庭負擔不起,就連所得中上的租屋族都大喊吃不消。哈佛大學在2015年12月上旬公布的調查指出,美國不少大城的租屋者即便年收入達4.5萬美元,面對房租節節高漲也陷入無力承擔的窘境。

這份由哈佛大學住房研究聯合中心(Joint Center For Housing Studies)提出的報告發現,約有5成年所得介於3萬和4.5萬美元之間的美國家庭,得從收入中支出逾30%繳房租。而照官方說法,房租若超過所得的30%就會造成財務負擔。

中產階級家庭尚且被飛漲的房租壓得喘不過氣,更何況是勉強糊口的低收入戶。2014年年所得不到1.5萬美元的租屋客,每5人有逾4人得將3成以上收入貢獻給房租,有近四分之三甚至是一半所得都花在租屋上。

中產家庭在高房租的壓力下被迫緊縮其他開支,很可能損及整體經濟,威脅到這些租客退休後的財務安全。哈佛住房研究聯合中心執行董事赫伯特(Chris Herbert)指出:「如果你超過3成的收入用於住房上,其他花費自然會減少,我想這方面帶來的衝擊會擴散到經濟其他層面。」

租屋需求遽增,特別是很多富裕家庭選擇只租不買,讓建商在利之所趨下,主攻金字塔頂端客群;價位適中的租屋物件愈來愈少;薪資成長牛步,追不上租金飆漲速度。前述種種因素匯集形成完美風暴,以致住房負擔加重擠壓其他消費購買力,進而不利總體經濟。

薪資水準跟不上租金飆漲

哈佛報告顯示2001至2014年,經通膨調整後的房租漲幅7%,但與此同時平均所得下滑9%,造就因高房租背負沉重財務壓力的美國人愈來愈多,在過去10年人數從1,480萬跳增到2,130萬,占所有租屋人口的49%。

2014年美國房租中位數為934美元,市場新增的多戶住宅租屋物件中,租金在850美元之下的僅占10%,竟有逾三分之一的租金超過1,650美元。

哈佛的研究報告另點出一項驚人事實,現今美國半數以上租屋客年過40歲,這個在過去10年間出現的劇變,除了映照出美國房市崩潰的後遺症延續至今,還有人口老化的隱憂。

哈佛報告分析美國人口普查局資料指出,近51%的租屋族已過了不惑之年,相當於2,240萬戶家庭。但在房市泡沫達到顛峰的2005年,年逾40的租屋客占比47%,1995年才43%,顯租屋人口老化現象愈來愈明顯。

美國這股租屋熱潮,原以為是20來歲年輕人湧入都會求發展所帶動,但哈佛報告推翻了這項臆測。

租屋人口呈現老化現象

租屋人口呈老化現象,與房市泡沫破裂後法拍屋數量激增不無關係。根據不動產資訊商CoreLogic所示,自次貸風暴引爆2008年金融危機來,美國已約有600萬房屋完成法拍手續,這一大群法拍屋前屋主淪為無殼蝸牛,成了租屋一族。

赫伯特表示:「這回的房市崩潰,尤以中年屋主受到的衝擊最大。」他並提到,二戰後出生的嬰兒潮世代逐漸步入老年,致使過去10年,年齡在55歲至69歲的租屋客人數陡升。同一時間美國共增加900萬租屋人口,其中包含甫自大學畢業的千禧世代。

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