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降息 房市依舊低迷

中時電子報 中時電子報 2015/12/19 劉佩真

繼2015年9月下旬央行宣布降息半碼,確立貨幣政策基調由先前的「適度寬鬆」進一步轉為「寬鬆」之後,12月17日央行再次降息半碼,而究竟央行兩度降息半碼會對國內房市景氣產生何種效應,備受關注。

首先就賣方部分來看,繼2015年8月央行無預警放寬部分地區不動產信用管制措施、9月台北市政府針對建商一年內未銷售的房屋稅擬由3.6%降為2%後,近期央行再度兩度降息半碼,賣方甚至預期未來若國內房市因經濟與金融市場持續惡化而出現景氣加速下跌,不排除政府仍有機會針對房市政策進行後續的鬆綁動作或祭出刺激措施,在此情況下,恐怕會使賣方養房成本更低、相對撐住價格的籌碼更多。

其次就買方部分而言,理論上央行兩次降息半碼應對購屋負擔的減輕稍有幫助,但實際上目前買方真正在意的癥結點仍在於房價過高的問題,也就是2015年以來各地區房價下跌幅度頂多只有個位數,此與5成以上購屋者所期望跌價1成以上甚至2成的目標仍有段差距,因而此次央行降息半碼尚無誘因使買方即刻進場。

至於央行近兩次各降息半碼,是否會再度造成資產有泡沫化的疑慮,答案則是否定的。最主要是現階段資金並不會因為降息而搶進房地產,主要是在房市重稅時代來臨之際,投資客僅會將資金持續自房地產撤出,不會因央行降息而逆向加碼投資房市,況且以目前全台六都自用型買方占8成3,其中首購自用型買方占近6成的情況來看,自用型買方多以逢低承接為主,難以追價。

整體來說,此次央行再度降息半碼,雖然名目上對於國內房市應是正向看待,但實際上卻依舊無法逆轉未來房市景氣將持續向下修正的趨勢。

短期而言,受限於買賣雙方價格認知的落差,短期內仍難以磨合,加上銀行端恐持續謹慎放款,且公股銀行準備將房貸鑑價標準拉低,顯然購屋族所能貸到的房貸成數還是難以拉高,此皆削弱央行無預警放寬部分地區不動產信用管制措施、兩度降息半碼的提振效果,更何況央行祭出降息動作隱含國內經濟情勢仍顯嚴峻,而在總體經濟環境尚未見好轉的契機下,民眾購屋決策恐再度延後,不會輕易出手購屋。

整體而言,雖然市場部分人士認為,2016年元旦房地合一政策正式上路、立委與總統大選結束過後,房市的不確定性將消除,交易可望逐漸回升,然而2016年國內住宅市場景氣要呈現復甦態勢仍有相當的難度,除經濟前景能見度有限,拉長民眾購屋的決策時間,以及國內資金持續往海外市場進行套利,且奢侈稅解禁後的賣壓將湧現外,最主要的還是買賣雙方的態勢仍存有差異。

更何況2016年台灣投資房地產的輕稅時代將成歷史,除2016年房地合一政策將開始實施外,主要是房地產持有稅中的地價稅將上漲,累積3年動能一次調足的公告地價,預計2016年的調幅恐相當有感,至少目前已公布的台北市、台中市、台南市漲幅各高達30%、38.25%、31.45%,其餘包括新北市、桃園市、高雄市也將傾向調高,故研判所有權人2016年地價稅將會明顯提高,也將再次加重房地產的稅負。(作者為台灣經濟研究院副研究員)

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