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「轉紅單」能賺暴利?建商蓋到一半會跑路?買預售屋SOP注意事項大公開!

風傳媒 標誌 風傳媒 2019/11/8 向元玉
© 由 Storm Media Group 提供

民眾在考慮買房之前,往往會有兩種選擇:預售屋及成屋,兩者各自有不同的優缺點。預售屋一直以來都是買房話題,時常引起網友論戰。除了民眾買房自住之外,同時也淪為投資客的炒房要件。

預售屋到底要怎麼買?

依照不動產經紀業管理條例第4條第3款,預售屋是指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。簡單的說,大部分是因建商手上無足夠資金興建,所以由建商跟買方簽訂契約,買方分期付錢給建商興建房屋。

確定契約無任何問題後,再進行正式簽約。(圖/pakutaso) © 由 Storm Media Group 提供 確定契約無任何問題後,再進行正式簽約。(圖/pakutaso)
確定契約無任何問題後,再進行正式簽約。(圖/pakutaso)

而預售屋一般的購買流程大致為:

1.賞屋

預售屋接待中心看房,民眾先初步賞屋,考慮是否要購買。若是有喜歡的,想要購買的話,就可以進行初步議價。買方先付一筆小訂金,請建商保留資格,這時候賣方會開一張預定單,就是俗稱的紅單。而後再進行議價,決定最後的交屋價格。

2.簽約下訂

討論到雙方滿意,確定要買下,買方就要補足訂金,訂金約總價1~2%,再將預售屋買賣契約書閱讀詳盡,有五天以上的審閱期。確定契約無任何問題後,再進行正式簽約,在簽約時必須交付簽約金,簽約金約總價4~6%,之後還有開工款,約總價3~5%。訂金、簽約金、開工款,三者合稱頭期款,也是俗稱的「訂、簽、開」金。

3.工程進行

接下來是在預售屋的工程進行時,買方須按時繳納工程款,約總價10~15%。建商對工程款的繳納規定不一,民眾在購買前務必詳細閱讀契約書。有些是按月繳交,也有的是依照工程期繳納。一般工程期間約2~3年。而預售屋還有一個很大的好處是在於建商可以按照買方需求,更改室內格局或水電建材,通常建商會設立一個時間讓民眾反映。

4.對保核貸

等到建商領到使用執照之後,買方需到銀行進行對保,銀行會審核你的貸款資格,買預售屋自備款大概是3成,現在貸款的項目就是剩下的7成。接下來銀行會審房子的價值、買方信用,決定你是不是可以進行貸款以及實際可貸的金額。

5.驗屋

待房子興建好後,可進行驗屋。最主要是察看房屋有無重大瑕疵,若是有就可以要求建商改善處理,這個步驟可以一直重複,也可以要求建商在一定的時間改善並且扣留尾款直到瑕疵解決。

(圖/取自youtube) © 由 Storm Media Group 提供 (圖/取自youtube)
驗屋時要注意有無重大瑕疵。(圖/取自youtube)

6.用印、完稅、過戶

接下來是用印與各項稅收階段,以及房地產過戶到買方手上事宜,此手續需建商領到執照後的四個月內完成。

7.交屋

最後就是準備交屋,待先前驗屋過程確認沒有問題之後,就可以進行交屋以及繳交尾款。

預售屋好處多但小心風險大

預售屋最大的優點就是金錢壓力較小,自備款只需要大概三成左右,其中又包括頭期款及工程款,而工程款是定期繳交,就不需要一次付清鉅額的款項。而預售屋在流程上還會有一段時間,可以根據客戶的需求,做格局上的變更,對房屋有想法的民眾無疑是一項好選擇。也有網友表示,地段好、建商有口碑的建案,一定是在預售屋就要先買,成屋才搶不到這樣的好房。

預售屋要等到兩到三年的時間才能入住。(示意圖/姚翰光攝影)

雖然預售屋優點多,但也不乏缺點存在。而預售屋沒有辦法像成屋一樣,看中就直接住進去,反而是要等兩到三年的時間才會看到實體,進行交屋,若是建案延遲,就又不知道要花上多久的時間才能住。且樣品屋可能也跟實際上蓋好的房子有落差,不確定因素比較多。選到不好的建商,也可能捲款而逃。

江湖俗稱的「紅單」究竟是什麼?

紅單其實是指在初期議價時,建商開給民眾的一張收據,因為顏色是紅的,所以俗稱紅單。上面會記載買方所想要的房屋,包含樓層、方位等,等於是優先購買權,拿單時也要先付一部份的訂金,俗稱小訂。民眾拿到此單時,通常有七天的猶豫期,若是決定不購買,也可以就此單拿回小訂;決定購買的話,則再補齊訂金。

不過對於紅單也有一些爭議存在著,像是有些投資客會將此當作「黃牛票」販賣,以賺取價差。房產專家Sway在臉書上提到,紅單不用登錄、也可以造假,投資界玩黑心造假紅單的也不少。不過在另一方面上,也有人認為可以當作保障,屋比房屋總經理葉國華說道,其實就是給買方一個可以猶豫的期間,先訂下來自己喜歡的房屋。但葉國華也說,現在轉售紅單的情形已經不常見了。

總而言之,民眾在購買預售屋上面還是需要多看、多聽意見,才避免最後當了冤大頭。購買前查看建商風評那是必要以外,葉國華提醒要到預售屋的地點實際看看周邊,像是險惡設施就需要特別注意,以及工程中民眾也可以實際到現場監工,看工程是否延遲或是有沒有偷工減料的情況。買房一定有風險,消費者必須事先做好功課,才能買到理想中的好房子。

責任編輯/潘渝霈

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