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蕭富庭觀點:租約明定不准遷入戶籍可以嗎?給房東房客上一堂消保法

風傳媒 標誌 風傳媒 2017/10/23
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幾乎每個人一生必面對的租屋法律問題

如果要列出律師最常被問的法律問題前十名,車禍、離婚、妨害名譽法律問題一定榜上有名,當然每個人一生必面對「住」的法律問題也在其中,例如房屋買賣、裝潢與租賃。

因為今年開始實施「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,規定不能限制房客不得遷入戶籍、不能限制房客申報租金以扣繳綜合所得稅、不得約定稅賦轉嫁等。因此,也常被房東問到:我就不想讓房客遷入戶籍不行嗎?或被房客問到:房東在租約寫不准我遷入戶籍,可以申訴他嗎?

由於房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項是依據消費者保護法第17條規定所擬訂,故應記載及不得記載事項適用範圍等同消費者保護法所規範的範圍,也就是企業經營者與消費者的消費關係。因此,租屋關係適用應記載及不得記載事項規定的前提,在於房東與房客的租屋關係,是不是企業經營者與消費者間的消費關係?

房東必須是以出租為業的企業經營者

房東是否屬於企業經營者,必須看消費者保護法第2條第2款規定的定義:「企業經營者:指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。」如果只看這條規定,大多數人還是不知道如何判斷房東是不是企業經營者。比較具體的判斷標準,必須看行政院消費者保護處院臺消保字第10501165274號函,該函提到:「獲致結論略以:『不論公司、團體或個人,亦不論其營業於行政上是否經合法登記或許可經營,若反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營者,其出租行為均得以消保法加以規範。』」

依照消保處函,如果房東是以出租為業,不管是商業組織或個人,就符合消費者保護法定義的企業經營者。

一個韓國Airbnb屋主,透過租屋看見世界。(圖/Airbnb, Backpacker's room@Hongdae提供) © 由 風傳媒 提供 一個韓國Airbnb屋主,透過租屋看見世界。(圖/Airbnb, Backpacker's room@Hongdae提供)
(圖/Airbnb, Backpacker's room@Hongdae提供)

房客還必須是自住的消費者

即便房東是以出租為業,但也不是所有房客都可因房東違反應記載及不得記載事項而申訴,如果房客不是消費者,也不適用。

行政院消保處院臺消保字第10501165274號函也提到這點:「就承租人端而言,承租房屋之目的倘係作為銷售商品、執行業務或投入生產,並非單純供自住使用,即無『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』之適用。」

因此,如果房客租屋是為了開飲料加盟店、經營餐店、做生意等,不是單純自住,就不是消費者保護法所保護的消費者,也不適用應記載及不得記載事項的規定,房東依然可以在租約裡寫房客不得遷入戶籍。

仍然不清楚的問題:什麼是以出租為業的房東?

內政部發布新聞提到:「以出租為業的房東如使用未符合新版規定的契約內容,房客可要求房東修改或拒絕簽約,以保障自身權益。倘經地方政府令其限期改正而屆期不改正者,將可依『消費者保護法』第56條之1規定最高裁罰30萬元。民眾如有租屋糾紛,也可循消費爭議的處理途徑向地方政府消費者服務中心或消保官申訴,以維護租屋權益。」

但對於什麼是「以出租為業」,目前仍然沒有明確的標準,這也是目前大多數房東和房客疑惑的問題。例如:某房東第一次出租十間套房算不算?某房東出租一間套房已達二年算不算?某房東為了照顧弱勢族群以低於行情出租算不算?某房東因為小孩出國念博士,出租空屋達五年算不算?

4個太空艙床位放置在雅房中,每人1個月仍要7000元租金,接近單人套房的價格。(圖片取自591租屋網) © 由 風傳媒 提供 4個太空艙床位放置在雅房中,每人1個月仍要7000元租金,接近單人套房的價格。(圖片取自591租屋網)
4個太空艙床位放置在雅房中,每人1個月仍要7000元租金,接近單人套房的價格。(圖片取自591租屋網)

如果有房東或房客問律師,律師大概也只能引用函釋,提出所謂「為業」者,似乎是指以反覆同種類之行為為目的,獲取報酬並藉以維生之義,尚難僅以固定之件數作為認定標準。或者說當房東設有固定營業場所、僱用員工協助處理房屋租賃事宜等,就很有可能被認定為以出租為業。

無論如何,根據過去行政機關與法院對契約自由的態度,大概可以預見行政機關會為了推動租屋政策與顧及廣大租屋族群,較積極介入房東與房客的租屋契約。而法院可能為了堅守契約自由原則,而盡量回歸當事人約定解決爭議。

*作者為律師

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