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〈觀察〉只調稅率不擴大稅基 打囤房恐怕像打蒼蠅

Yes娛樂 標誌 Yes娛樂 2014/5/16 鉅亨網記者曹逸雯 台北

財政部長張盛和與台北市副市長張金鶚的「雙張會」達成對非自用住宅房屋稅加重課稅的共識,立法院財政委員會也初審通過在房屋稅條例中列入「囤房條款」,將非自住房屋稅稅率由現行的1.2%~2%,提高至1.5%~3.6%,現正熱烈討論自用住宅應該以幾戶為上限。不過,大家最關心的還是,課囤房稅真的能有效打房嗎?這樣打房到底打到誰?

「strong」修法後 適用1.2%稅率戶數反而增加「/strong」

先看非自用住宅房屋稅稅率由現行的1.2%~2%提高至1.5%~3.6%,看似增加為3倍,但現行夫妻僅能選擇1戶為自用住宅,該戶適用1.2%的稅率,其他就得採2%,未來修法後,可以適用1.2%稅率的戶數反而增加,但非自用的房屋稅稅率是否能一口氣提高到3.6%,則需由地方政府決定。

就算非自用的房屋稅稅率可以提高到3.6%,根據台北市稅捐機關資料顯示,台北市符合住家用條件者共有78萬戶,1年所繳的房屋稅金約38.5億元,若以平均水準換算,則住家用的住宅平均每戶所繳的房屋稅一年還不到5千元,假設稅率從1.2%提高到3.6%,單戶稅額每年增加近萬元,應該還在可負擔的範圍內。

房屋稅是以房屋評定現值乘以稅率來計算,而房屋評定現值會依房屋使用執照所記載的構造、用途、總層數、面積等項目,再參照縣市不動產評價委員會評定的各類標準數據核定單價,同時再依折舊率、地段率計算出來,台北市因為許多住宅屋齡偏舊,房屋折舊率高,一般屋齡20年以上、總價2千萬元的中古屋,房屋評定現值可能只有40萬元。

「strong」對小投資客或有些許嚇阻作用「/strong」

台灣房屋智庫發言人張旭嵐就表示,以1戶每年增加近萬元的房屋稅來看,對小投資客而言,或許有些許嚇阻作用,但對於高資產族來說,是相對無感的。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則指出,今年7月1日以後新建的房屋,因為將適用新的標準單價,調高幅度都在1倍以上,如果長期持有,成本勢必會較一般房屋增加許多。

由於財政部長張盛和日前明確定義未來可適用房屋稅1.2%最低稅率的自用住宅將以3戶為限,且需符合無出租、無營業,以及供直系親屬居住。張旭嵐指出,未來房東登記出租或超過第3戶的房子就得面臨申報租金所得的問題,這和目前國內包租公包租婆隱匿租金收入的習慣大不相同,最後可能還是會轉嫁給房客,提高的租金最後又是由無殼蝸牛埋單。

「strong」包租公房屋稅恐轉嫁租屋族「/strong」

假設包租公、包租婆1年要增加將近1萬元的房屋稅,很有可能把每月租金調高1千元來因應,最後反而會加重租屋族的負擔,台灣房屋智庫執行長劉怡蓉指出,目前中央與地方政府都在積極推動出租住宅,希望能增加供給量,讓租屋族可以有更多選擇,另一方面,靠收房租維生的包租公、包租婆們也是很有成本概念的,會綜合考量房貸、租金、稅金是否符合成本效益。

如此看來,此次的打房似乎是雷聲大、雨點小,但誠如財政部長張盛和所點出來的,資金太寬鬆、供需問題,以及民眾預期房價還會上漲的心理,是造成高房價的3大主因,好不容易營造出政府打房頻頻出招的氛圍,市場交易也傳出量縮的消息,房市瀰漫濃厚的觀望氣氛,甚至連公股銀行的最新房貸資料都顯示雙北市的房價已經下修,難怪張盛和會覺得房價有下修,就很滿意了,因為大家知道房價不會再上漲,就不會追逐,就是讓民眾的預期心理修正過來。

「strong」調高房屋評定現值 打房更給力「/strong」 

畢竟解決問題是要對症下藥,尤其長期以來的高房價問題積習已久,不能期待一劑見效的特效藥,不過,單就加重囤房者房屋稅部分,可能還需加強力道,並從增加稅負以及調高房屋評定現值的稅基雙管齊下,如果稅率增加為3倍還不夠,那增加為5倍或是10倍?如果可以調高房屋評定現值,在稅基變大的情況下,對房屋稅的影響就更明顯了。

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