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Ein neues Basel entsteht

Handelszeitung-Logo Handelszeitung 09.06.2020 Michael Heim
Die Häuser und der Boden voll Gift: Auf diesem ehemaligen Betriebsgelände von BASF soll in Basel ein neues Wohnquartier entstehen. © Christian Aeberhard / 13 Photo Die Häuser und der Boden voll Gift: Auf diesem ehemaligen Betriebsgelände von BASF soll in Basel ein neues Wohnquartier entstehen.

Auf Ruinen von Hafenwirtschaft und Chemie will Basel wachsen. Investoren wie die Swiss Life pumpen Milliarden in das Projekt. Sie pokern hoch.

Renato Piffaretti steht auf dem Klybeckplatz, der heute noch nicht so heisst und auch nicht wirklich ein Platz ist, sondern eine unfreundliche Kreuzung. Hier im Norden Basels wurden einst die ersten Fabriken gebaut. Während Jahrzehnten wurden Farben gemischt und Medikamente hergestellt. Doch die «Chemie» zieht sich zurück. Viele Gebäude stehen leer, teilweise seit Jahren. Das Areal, umgeben von lebendigen Studenten- und Arbeiterquartieren, wurde zu einem Fremdkörper. Es «dööddelet», wie man in Basel sagen würde.

Das will Piffaretti ändern. Er ist Chef über die Schweizer Liegenschaften der Swiss Life. Und die hat 2019 knapp die Hälfte des Areals gekauft, das mit seinen 285000 Quadratmetern fast viermal so gross ist wie die Zürcher Europaallee. Der andere Teil gehört der Central Real Estate Basel AG (Creb), hinter der unter anderem Baloise, Credit Suisse, Safra Sarasin und die Zuger Pensionskasse stehen.

Wie viel sie investieren, bleibt das Geheimnis der Käufer. Man munkelt, alleine für den Boden seien dreistellige Millionenbeträge bezahlt worden. Klar ist: Insgesamt geht es um Milliarden. «The Circle am Flughafen Zürich hat weniger als halb so viel Geschossfläche, wie wir hier im Klybeck planen», sagt Piffaretti.

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Der Swiss-Life-Manager zeigt auf den Eingang zum heutigen Novartis-Areal. «Hier wird einmal der Zugang zu einem unterirdischen Bahnhof sein. Stellen Sie sich vor: Ich kann dann vielleicht direkt mit dem Zug von Zürich hierherfahren.» Die Strecke soll dereinst für die S-Bahn die beiden Basler Bahnhöfe verbinden.

Anstelle der alten Produktionsgebäude sollen Hochhäuser den Platz einrahmen. «Das wird ein urbaner Ort wie sonst nirgends in der Schweiz», schwärmt er. Heute ist das Urbanste hier das Achter-Tram, das die Basler zum Einkaufen nach Deutschland verfrachtet.

Klybeckplus heisst das Projekt. Und es ist nicht einfach ein Vorhaben der Swiss Life, es ist Teil eines Generationenvorhabens der Stadt Basel. Sie, die faktisch längst über die Kantons- und Landesgrenzen hinausgewachsen ist und kaum Landreserven hat, will auf den Brachen von Chemie und Rheinhafen ein neues Zentrum im Norden der Stadt schaffen (siehe auch Arealplan weiter unten). Insgesamt sollen Wohnungen für rund 15000 Einwohnerinnen und Einwohner und fast gleich viele Arbeitsplätze entstehen.

Piffaretti geht durch eine der Strassen, die noch keinen offiziellen Namen hat, weil sie auf dem heutigen Firmenareal der BASF liegt. Moos macht sich breit, Sträucher wachsen an den Häusern hoch. Diese Ecke ist verlassen, doch im Nordosten des Areals ist noch immer die Novartis eingemietet.

Jeder in Basel kennt das Gebiet, doch die wenigsten waren je auf dem abgesperrten Gelände. Dass dieses mitten in der Stadt liege, mache gerade seinen Reiz aus, sagt Piffaretti. Bestehende Wohnhäuser aus der Gründerzeit des Quartiers werden plötzlich neu integriert. Immer wieder spricht er von diesen «offenen Häuserzeilen», die Anschluss erhalten und dafür sorgen sollen, dass das neue Quartier keine Trabantenstadt wird.

Moderne Hafenstadt statt Schrotthalden

Vorne am Rhein sieht die Welt anders aus. Wo früher Migrol Erdöl lagerte, weht der Wind der Freiheit. Erst entstand aus einer Installation der Kunstmesse Art Basel 2013 die Bar «Landestelle». Dann zogen weitere nach. Jetzt, im Sommer, ist das Areal auf der Klybeckinsel, die so heisst, weil sie vor einer Aufschüttung einst eine freiliegende Insel im Rhein war, der Place to be.

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Auch hier soll gebaut werden, und das noch früher als auf dem Chemie-Areal. Der Kanton hat sich den Boden gesichert, erste Umbauten stehen an. Mittelfristig sollen Wohnungen entstehen. «Teile des Klybeckquai werden sicher als erstes umgenutzt», sagt Kantonsbaumeister Beat Aeberhard. «Am Wasser soll es dichte Blockrandbebauungen geben mit bis zu zehn Stockwerken.» Auf der angrenzenden Fläche, die heute vom Güterbahnhof des Hafens belegt wird, soll im Gegenzug ein grosszügiger Park entstehen, der den neuen Stadtteil mit dem bestehenden Wohnquartier verbindet.

Auch ein Teil des noch genutzten Hafens muss dran glauben. Am Westquai, wo der Rheinhafen vor hundert Jahren entstand, werden heute noch Container, Getreide oder Schrott umgeladen. 2018 brannte ein Stapel Eisenbahnschwellen, giftiger Rauch zog durch die angrenzenden Quartiere. Solche Dinge werden bald Vergangenheit sein. Stattdessen sollen Büros, Gewerbe und Freizeit Einzug halten. «Auch ein Hotel ist denkbar», sagt Aeberhard. «Ein in der Schweiz einzigartiges Quartier mit Hafenflair soll entstehen.» Ein Speicherstädtli für Basel.

Die «Stadterweiterung» ist ein Riesenprojekt für Basel. Finanziell, aber auch politisch. Doch anders als bei der Bebauung einer reinen Industriebrache hängt in Basel irgendwie alles mit allem zusammen. Grosse Teile der Klybeckinsel werden erst frei, wenn sich die Hafenbahn zurückzieht, und das wird erst möglich sein, sobald der Hafen am Westquai ausser Betrieb geht. Das wiederum kann nur passieren, wenn zum Ausgleich im Osten ein neues Hafenbecken gebaut werden kann. Und über die Wirren um dieses dritte Hafenbecken alleine wurden unzählige Seiten in der Lokalpresse gefüllt.

Zankapfel ist unter anderem das von den SBB und den Logistikern Rhenus/Contargo und Hupac geplante Schiff-Schiene-Strasse-Terminal «Gateway Basel Nord». Swissterminal, die am Westquai ihren Verladeplatz für Container verliert, versucht das Vorhaben gerichtlich zu verhindern. Bisher erfolgreich. Gleichzeitig kämpfen Umweltschützer gegen das Hafenbecken, weil dafür eine Naturbrache geopfert werden muss.

Volkswirtschaftsdirektor Christoph Brutschin bestätigt, dass man hier eine Güterabwägung vornehmen müsse. Man könne das neue Terminal jedoch nur an dieser Stelle bauen. Und ohne dieses riskiere man, dass Güter künftig schon in Deutschland oder Frankreich gelöscht und auf Camions in die Schweiz transportiert würden. «Das wäre dann definitiv ein Schuss ins eigene Knie.» 115 Millionen Franken will der Kanton in die Hafenerweiterung investieren. Das Ja der Stimmbürger ist längst nicht sicher.

Flächenvergleich

Altlasten aus 150 Jahren Chemiegeschichte

Auf dem Chemieareal Klybeckplus liegt das grösste Risiko in dessen Vergangenheit. Seit 150 Jahren wird hier mit Chemikalien hantiert. Bereits 1868 ist auf einem Stadtplan eine Fabrik für Guano-Kunstdünger eingezeichnet. Seit Jahren moniert Umweltschützer Martin Forter, das Areal sei hochgradig vergiftet und müsse saniert werden. Tonnen von Chemikalien dürften über die Jahrzehnte im Boden versickert sein.

BASF und Novartis haben das Altlastenproblem elegant den Investoren überlassen, wie Swiss-Life-Manager Piffaretti bestätigt. «Wir haben den Boden mit allen Risiken von BASF gekauft. Es gibt sehr umfangreiche Untersuchungen, aber keine Garantien der Vorbesitzer.» Gleiches gilt für das Areal, welches die Novartis an Creb verkauft hat. «Wir wurden von den Vorbesitzern umfassend über die Altlasten informiert», sagt Sprecher Adrian Kohler. «Wir haben die Katze nicht im Sack gekauft. Es besteht zum heutigen Zeitpunkt kein Sanierungsbedarf gemäss Altlastenverordnung.»

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Klar ist aber auch: Neubauten sind auf dem Areal kaum ohne eine Bodensanierung möglich. «Wir sind uns bewusst, dass hier Material lagert, das man entsorgen muss, und das werden wir tun», sagt Piffaretti. «Aus der Vorgeschichte weiss man aber: Das ist keine Deponie. Die Chemie hat dafür geschaut, dass sie Ordnung im Hof hat.» Heute mag das stimmen. Doch war das auch vor dreissig Jahren schon so? Oder vor hundert Jahren? Piffaretti macht kein Geheimnis draus, dass die Bodenbelastungen «den Planungsprozess mitbestimmen werden». Übersetzt heisst das in etwa: Wo graben zu teuer wird, baut man vielleicht auch ohne Untergrund. Zum Beispiel einen Park oder einen Sportplatz.

Die Investoren können nicht einfach bauen, was sie wollen. Nebst einem Vorkaufsrecht auf 50000 Quadratmeter, das sich der Kanton für wirtschaftliche Nutzung gesichert hat, wird vor allem über öffentliche Einrichtungen diskutiert werden müssen. Wo die Stadt wächst, braucht es Schulen, Sporteinrichtungen, Kindergärten. Ein Teil der Fläche werden Swiss Life und Creb dereinst dem Kanton abtreten müssen. Auch eine Tramlinie quer durch das Areal ist geplant. Eine gemeinsame «Vision» befindet sich derzeit in Ausarbeitung. Dass die Basler Chemie schon vor diesen Konkretisierungen Käufer für das Areal fand, hat am Rheinknie so manchen erstaunt.

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Schliesslich werden es die Investoren mit den Denkmalschützern zu tun bekommen, denn diese haben bereits ein Auge auf die gammelnden Industriedenkmäler geworfen. «Es gibt hier zahlreiche schützenswerte Bauten», sagt Kantonsbaumeister Aeberhard. «Das eine oder andere interessante Gebäude zu erhalten, birgt auch eine Chance. Man kann die Geschichte weiterschreiben, Ressourcen schonen und dem Ort einen unverwechselbaren Charakter geben.» Bereits im Inventar aufgeführt ist etwa das bekannte Hochhaus, der Bau 125. Auch Piffaretti stimmt zu. «Es gibt identitätsstiftende Gebäude, die wir erhalten wollen, wenn sie sich sanieren lassen.» Er nennt etwa das wegen seiner Erdbeben-Verstrebungen bekannte Gebäude K90 am künftigen Klybeckplatz.

Es gibt auch nüchterne Gründe, Bauten nicht abzureissen. Heute gilt das Gebiet als Industrieareal. Viele Gebäude könnten so dicht und hoch in einer normalen Bauzone gar nicht mehr gebaut werden. Für die künftige Nutzung in Wohn- und Gewerbezonen muss alles neu ausgehandelt werden. Und so werden die Bauzonen wohl zu Gehilfen des Denkmalschutzes.

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Das letzte und wohl grösste Risiko ist das Basler Stimmvolk, das grossen Projekten gerne mal Striche durch die Rechnung macht. Als erste Vorhaben für Hochhäuser auf einer Insel im Rhein bekannt wurden, machte im linken Basel schnell das Schimpfwort «Rheinhattan» die Runde. Die Angst vor dem Reichen-Ghetto, das sich vom Arbeiterquartier abkoppelt, schwelt bis heute in den politischen Diskussionen mit. Die Insel-Variante sei gestorben, betont der Kantonsbaumeister. An ihre  Stelle trat der verbindende Park. 

Die Investoren sind sich der Brisanz im Klaren. Creb betont in Gesprächen gerne die lokale Verwurzelung ihrer Aktionäre. Und Swiss- Life-Manager Piffaretti sagt, man sei sich bewusst, dass die Aufwertung des Quartiers auch Widerstand provoziere. «Uns liegt viel daran, den durchmischten Charakter des Quartiers zu erhalten.» Und so investieren die beiden Gesellschaften derzeit vor allem in die öffentliche Meinung. Bis sie ihre Rendite einfahren können, wird es Jahrzehnte dauern. Es ist ein Poker um die Aufwertung des heutigen Arbeiterquartiers.

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