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So viel darf ein Vermieter bei der Neuvermietung verlangen

Finanztip-Logo Finanztip 15.08.2017 Britta Schön

Wer auf Wohnungssuche ist, braucht gute Nerven. Vor allem in Ballungsräumen oder Universitätsstädten gibt es wenig bezahlbaren Wohnraum und jede Menge Bewerber. Zu allem Überfluss stiegen in den letzten Jahren die Preise bei Neuvermietungen in einigen Städten sprunghaft um bis zu einem Drittel an.

© Wolfram Steinberg, dpa

Durch die Mietpreisbremse sollte das anders werden. Elf Bundesländer haben sie bereits durch entsprechende Verordnungen umgesetzt. Sie bedeutet: Der Preis bei einem neuen Mietvertrag darf nur noch 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das ist jedoch nicht so einfach, wie es klingt, erklärt das Verbraucherportal Finanztip: Es gibt viele Ausnahmen und einige Vermieter halten sich nicht an die gesetzlichen Vorgaben. Wohnungsbewerber können sich nicht auf die Regelungen zur Mietpreisbremse berufen. Erst nach Abschluss des Mietvertrages können Mieter ihre Rechte geltend machen.

Deshalb zeigt die Mietpreisbremse nicht die Wirkung, die der Gesetzgeber sich erhofft hatte. 

So soll die Mietpreisbremse funktionieren

Bei einem Mieterwechsel kann der Vermieter die Miete nicht mehr frei festlegen. Er darf nur noch eine Zahlung verlangen, die höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Beispiel: Die bisherige Miete für die Wohnung betrug 7,50 Euro pro Quadratmeter. Für vergleichbare Wohnungen wurden bei Neuvermietungen allerdings Preise von bis zu 10 Euro erzielt, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel bei 8,50 Euro pro Quadratmeter liegt. Soll die Wohnung jetzt wieder vermietet werden, kann der Vermieter höchstens 9,35 Euro pro Quadratmeter verlangen.

Der Vermieter muss also wissen, ob seine Miete über der ortsüblichen liegt und wie viel er verlangen kann, um nicht später eine böse Überraschung zu erleben. Die durch die Mietpreisbremse gezogenen Obergrenzen sind nämlich zwingend. Abweichende vertragliche Vereinbarungen sind unzulässig.

Mieter können nach Unterzeichnung des Mietvertrages, das heißt während des laufenden Mietverhältnisses, beanstanden, dass die vereinbarte Miete zu hoch ist.

In diesen Fällen gilt die Mietpreisbremse nicht oder nur eingeschränkt

Um den Neubau von Wohnungen sowie Modernisierungen für die Eigentümer attraktiv zu halten, gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Handelt es sich bei der Wohnung zum Beispiel um einen Neubau, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurde, kann der Vermieter die Miete frei festlegen, ohne die Mietpreisbremse beachten zu müssen. Auch wenn der Vermieter die Wohnung umfassend modernisiert hat, muss er sich nicht an die Mietpreisbremse halten. 

Hat der Vermieter kleinere Modernisierungen umgesetzt, kann er einen Zuschlag über die 10-Prozent-Begrenzung der Mietpreisbremse hinaus verlangen. Und hat der Vormieter bereits eine hohe Miete gezahlt, muss der Vermieter bei einer Neuvermietung die Miete nicht kürzen, um der Preisbremse zu entsprechen.

Wegen dieser Ausnahmen ist nicht sicher, ob ein Mieter von der Mietpreisbremse tatsächlich profitiert. Nach Schätzungen des Berliner Mietervereins fallen etwa ein Drittel aller Neuvermietungen nicht unter die Mietpreisbremse. Zudem beklagen der Berliner Mieterverein und der Deutsche Mieterbund, dass sich viele Vermieter nicht an die Mietpreisbremse halten. Nach einer Erhebung des Portals wenigermiete.de liegen im Schnitt mehr als 70 Prozent der insgesamt 10.000 untersuchten Fälle oberhalb der zulässigen Grenze. Mieter zahlen in den sechs erfassten deutschen Großstädten durchschnittlich 220 Euro zu viel im Monat.

So setzen Mieter Ihre Rechte selbst durch

Umso wichtiger ist es, dass Mieter ihre Rechte kennen. Nach Unterzeichnung des Vertrags lohnt sich eine Überprüfung immer. Sie können erheblich sparen – und handeln auch im Interesse aller anderen Mieter.

Das Gute ist: Hat Ihr Vermieter eine zu hohe Miete verlangt, ist die Vereinbarung über die Höhe unwirksam, nicht der gesamte Mietvertrag. Der Vermieter muss die zu viel gezahlte Miete zurückerstatten (§ 556 g BGB). Zudem muss er auch einen Anteil der Kaution freigeben, da er bei der Kaution auch von der überhöhten Miete ausgegangen ist. Wichtig: Sie müssen die überhöhte Miete rügen, um weniger zu zahlen. Aus der Zeit vor der Rüge gibt es kein Geld zurück.

Um zu rügen, können Sie einen Brief oder eine E-Mail schreiben. Um einen Beweis in Händen zu haben, sollten Sie die Rüge als Einschreiben verschicken. Legen Sie dar, um welchen Betrag die Miete zu hoch ist. Und fordern Sie den Vermieter auf, Ihre Mietkürzung zu akzeptieren.

Wichtig: Zahlen Sie nicht einfach nur die reduzierte Miete. Sollte sich herausstellen, dass im konkreten Fall eine Ausnahme von der Mietpreisbremse greift, riskieren Sie wegen der dadurch entstehenden „Mietschulden“ eine Kündigung. Überweisen Sie die vereinbarte Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Im Überweisungsformular können Sie im Feld Verwendungszweck „unter dem Vorbehalt der Rückforderung wegen Mietpreisbremse" eintragen.

Ist der Vermieter nicht einverstanden, brauchen Sie Unterstützung. Kommt es zum Streit zwischen den Mietvertragsparteien über die Mietpreisbremse, entscheiden – wie auch bei Mieterhöhungen – die Zivilgerichte abschließend.

Portal wenigermiete.de setzt für Mieter Mietpreisbremse durch

Wer sich nicht selbst mit Vermieter herumärgern will, kann sich an Mietright wenden. Das ist ein Rechtsdienstleister mit der Website wenigermiete.de, der seit Januar 2017 für Mieter in Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Köln und Stuttgart die Mietpreisbremse durchsetzt. Weitere Städte sollen folgen. Mieter können mit einem Miet-Rechner auf der Website wenigermiete.de überprüfen, ob sie zu viel Miete zahlen.

Wer Mietright beauftragt, muss sich um nichts mehr kümmern. Das Portal versendet die Rüge an den Vermieter, klärt alles Weitere mit ihm und zieht notfalls vor Gericht. Hat Mietright Erfolg, zahlt der Mieter ein Drittel der Jahresersparnis, wobei die Mehrwertsteuer darin schon enthalten ist. Die Vergütung verrechnet der Rechtsdienstleister mit dem Rückzahlungsanspruch, so dass der Mieter nie direkt an Mietright zahlen muss.

Finanztip hat die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Portals untersucht und sich das genaue Verfahren schriftlich erläutern lassen. Den Preis hält Finanztip für fair und angemessen, die Kostenstruktur ist transparent und die AGB sind verbraucherfreundlich.

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