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Des frais gouvernementaux qui s’en prennent à la densité, à Montréal comme ailleurs

logo de Le Devoir Le Devoir 2022-07-06 Zacharie Goudreault
La SCHL questionne le choix d’imposer plus de frais à la construction de tours qu’à celle de maisons unifamiliales. © Marie-France Coallier Le Devoir La SCHL questionne le choix d’imposer plus de frais à la construction de tours qu’à celle de maisons unifamiliales.

Dans les trois plus grandes villes du pays, le poids des frais gouvernementaux imposés au moment de la construction de logements est nettement plus important pour les grandes tours qu’il ne l’est pour les maisons unifamiliales. Une situation « surprenante » dans un contexte où ces métropoles souhaitent valoriser la densification pour contrer l’étalement urbain.

C’est du moins ce qui ressort d’un rapport publié mardi par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Cette dernière a mandaté le Groupe Altus pour analyser le rôle des frais gouvernementaux applicables à l’aménagement résidentiel sur le coût de construction des logements dans les régions de Montréal, de Toronto et de Vancouver. Il n’y a d’ailleurs pas que la facture des projets immobiliers qui est affectée par ces frais — essentiels pour financer les infrastructures publiques des villes — mais aussi l’échéancier de ceux-ci. « Plus vous avez de frais, plus vous avez des chances d’avoir des délais avant d’entamer la construction », résume l’économiste Francis Cortellino, de la SCHL.

« Tout ça fait en sorte que l’offre [de logements] peut arriver plus tard et à un coût plus élevé », ajoute-t-il.

Le document de 25 pages permet de constater que cette charge financière, qui comprend entre autres les droits reliés aux permis d’aménagement de même que les frais de parc et ceux reliés à la densité, est proportionnellement plus faible dans la métropole québécoise que dans les deux autres villes à l’étude. Ces frais gouvernementaux, en moyenne par pied carré, atteignent ainsi 86 et 70 dollars à Toronto et à Vancouver, respectivement, contre 24 dollars à Montréal.

« Dans l’ensemble, la structure des frais gouvernementaux à Montréal ne fait pas grimper les coûts de construction résidentielle autant qu’à Toronto et Vancouver », confirme ainsi le rapport.

Il faut toutefois prendre cette conclusion avec un grain de sel, nuance au Devoir le professeur à l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l’Université de Montréal, Jean-Philippe Meloche. À Toronto et à Vancouver, des frais importants s’appliquent au moment de l’achat pour financer diverses infrastructures publiques, comme celles destinées au traitement des eaux et au développement du transport en commun. À Montréal, le paiement de ces infrastructures par les propriétaires se fait plutôt sur le long terme, par le biais d’une charge fiscale relativement plus élevée, explique l’expert. Mais au final, c’est sensiblement « la même charge » que paient les propriétaires de Toronto et de Montréal, analyse M. Meloche.

Une densité coûteuse

Le rapport a aussi analysé dans quelle mesure les coûts de construction seraient réduits, par type de logement, si les frais gouvernementaux qui sont imposés par ces trois métropoles étaient inexistants. À Montréal, le coût de construction diminuerait ainsi de 1,7 % pour une maison unifamiliale, mais de 11,8 % pour une copropriété située dans une tour d’habitations. Si cet écart est un peu moins grand à Toronto, il frappe l’esprit à Vancouver, où 19 % du coût de construction d’une copropriété dans une tour d’habitations est associé aux frais gouvernementaux, contre 3,7 % de la facture d’une maison unifamiliale.

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Une situation que questionne la SCHL, au moment où les politiques publiques valorisent de plus en plus la densité pour contrer l’étalement urbain dans différentes régions du pays. « Dans un contexte où de nombreuses municipalités ont mis en oeuvre des politiques pour accroître la densité, il peut sembler surprenant que le type de logement le moins dense soit également celui dont les frais gouvernementaux représentent la plus faible proportion du coût total », relève le rapport, au sujet des maisons unifamiliales.

La SCHL estime ainsi que les villes étudiées devraient envisager d’augmenter la charge financière reliée à la construction de logements à faible densité et diminuer à l’inverse celle associée aux constructions en hauteur, afin d’encourager celles-ci pour combler le manque de logements dans ces métropoles. « Peut-être qu’on pourrait revoir les critères qui encadrent la fiscalité » municipale afin d’inclure de nouveaux critères qui valorisent le « développement durable », avance Jean-Philippe Meloche, qui salue la piste de réflexion avancée par l’organisme fédéral.

« Le but du rapport, c’est aussi d’amener des questions sur le financement des villes » afin d’inciter celles-ci à diversifier leurs sources de revenus et ainsi de moins dépendre du marché immobilier, relève également M. Cortellino. « Ce ne sont pas des questions faciles à répondre, mais je pense que si on veut arriver à notre but d’ajouter plus d’offres sur le marché, ce sont des discussions qui doivent avoir lieu », ajoute-t-il.

Moins cher en banlieue

Le rapport relève d’autre part que les frais chargés pour la construction de logements sont nettement plus élevés à Montréal qu’ils ne le sont à Brossard et à Terrebonne, deux villes en banlieue de la métropole. Cette situation est notamment attribuée, dans le rapport, au Règlement pour une métropole mixte de l’administration de Valérie Plante, en vigueur depuis le 1er avril 2021.

« Il y a des promoteurs qui vont préférer la banlieue à la ville parce que c’est plus simple, c’est plus facile », entrevoit ainsi M. Meloche. Ce dernier note cependant que la métropole demeure attrayante pour plusieurs constructeurs en raison de la forte demande pour de nouveaux logements, qui stimule les prix à la hausse.

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