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Guerre en Ukraine : quelles conséquences pour l’immobilier français ?

logo de Capital Capital 07/03/2022 Henry Buzy-Cazaux
Guerre en Ukraine : quelles conséquences pour l’immobilier français ? © Mint Images / Getty Images Guerre en Ukraine : quelles conséquences pour l’immobilier français ?

Comment le marché immobilier réagira-t-il à la guerre en Ukraine, qui renchérit les coûts de l’énergie et des matières premières et renforce l’inflation ? Le conflit pourrait rapidement se traduire par une nouvelle hausse des prix, voire de la fiscalité, avertit Henry Buzy-Cazaux, le président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers.

Que n’a-t-on entendu pendant la pandémie sur la résilience de l’immobilier résidentiel ! Elle était surprenante, exceptionnelle, imprévue et magnifique. Au fond, les compliments étaient fondés : le marché de la revente a battu tous les records, avec 1,2 millions d’opérations, et les prix se sont appréciés sur la période à une vitesse inédite, emportant en outre des territoires que le mouvement n’avait pas atteints jusqu’alors. On l’a expliqué par cent causes qui se sont consolidées. La fameuse valeur refuge a fait son effet, bien sûr, mais on a aussi argué du marché de besoins primaires, qu’il faut satisfaire quelle que soit la situation. On a justifié les augmentations par la pénurie, d’autant plus cruelle que l’envie de devenir propriétaire a semblé s’emparer de la population à un point jamais connu. On a sans doute un peu oublié que les circonstances avaient été artificielles, et que l’économie avait été placée sous perfusion, grâce au “quoi qu’il en coûte” : maîtrise des taux d’intérêt, aides aux entreprises et aux salariés, rien n’a été négligé.

On se disait en outre que la reprise confirmerait la situation en l’assainissant, c’est-à-dire que le marché immobilier resterait vigoureux sans soutien apporté à l’économie. Les derniers mois donnaient raison à cette prédiction. On se réjouissait déjà que le cauchemar se finisse. Le secteur se prenait en plus à espérer que la future politique du futur exécutif et de la nouvelle Assemblée nationale traite mieux le logement que le quinquennat et la législature passés, en particulier pour redynamiser la construction neuve. Voilà que la folie d’un homme, Vladimir Poutine, rebat les cartes : quelles conséquences pour l’immobilier ? Cette fois, il y a fort à parier que le marché soit affecté et que ses fondements chancellent. Analyse.

C’est d’abord le moral des ménages, principal ressort, qui est en train de montrer des signes de faiblesse. Les Français ont eu globalement confiance dans l’État pour faire face à la crise sanitaire, qui mobilisaient toutes les énergies non seulement chez nous mais dans le monde entier. L’ennemi avait pour destin d’être vaincu, même s’il était invisible et protéiforme. La crise géopolitique qui s’ouvre effraie à juste titre. La guerre est à nos portes, sans compter que la menace nucléaire a été brandie d’emblée par le dirigeant russe et que cette arme peut annihiler sans distinction toute une partie du monde. Plus question de valeur refuge ni d’épargne de précaution. Plus question de préempter en quelque sorte son propre avenir par des achats de logements, fût-ce au prix d’un endettement long : la population a peur pour ses quasi voisins ukrainiens, qu’elle accueille déjà chez elle, et elle a peur pour elle-même, avec ce sentiment terrible que l’ennemi cette fois n’est pas maîtrisable. La science pour lutter contre un virus, la discipline collective aussi nous convainquaient de l’issue de la crise sanitaire. Là, on pressent que le chef du Kremlin peut porter préjudice au monde entier avant qu’on ne l’arrête. Les projets les plus engageants des ménages pourraient bien être suspendus, quand 90% d’entre eux avouent craindre le pire, selon le dernier sondage IPSOS / Sopra Steria. Dans cette ambiance, la pierre elle-même paraît vulnérable : les images de destruction en Ukraine marquent les esprits.

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Bien sûr, les achats immobiliers par des russes dans les spots les plus prestigieux, Paris en tête, ont disparu. Les Russes ne faisaient pas le marché immobilier d’habitation en France et n’y faisaient même pas l’immobilier d’exception, mais ils l’inspiraient, notamment en termes de valorisation, certes avec d’autres pays où les riches sont très riches et plus nombreux qu’ailleurs. De surcroît, les décideurs économiques les plus puissants de tous les pays sont aujourd’hui plus préoccupés par la santé de leur économie domestique et celle de leur société que par les investissements hédoniques, notamment sur notre propre territoire, attractif entre tous. Le marché du luxe ne peut pas ne pas subir le contrecoup tellurique de la crise ukrainienne.


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L’immobilier va également pâtir des conséquences des sanctions économiques infligées à la Russie : les matières premières importées naguère de ce grand pays, le pétrole et le gaz en tête, mais d’autres aussi, nous manquent déjà et leur cours flambe. Les factures énergétiques des ménages vont être majorées dans des proportions impossibles à préciser à ce stade, en tout cas fortement désolvabilisatrices. L’État va poser des amortisseurs, c’est certain : ils n’éviteront pas l’inflation. Le coût de construction des logements neufs et de rénovation des logements existants, que les blocages liés à la covid avaient enchéri, va monter encore. Quant aux taux d’intérêt des crédits immobiliers, on prévoit qu’ils ne pourront pas ne pas prendre en considération l’inflation et la suivre, au moins pour partie, sans qu’il soit question de compromettre la croissance convalescente.

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Autre préjudice : la chute des Bourses appauvrit les épargnants. En une semaine, ceux qui avaient un portefeuille d’actions investies dans les valeurs les plus fiables, groupes emblématiques nationaux et internationaux, ont perdu plus de 10% de leurs avoirs. Il s’agit en particulier de cette épargne exceptionnelle de près de 200 milliards constituée pendant les confinements ou semi confinements successifs. On comptait sur cette manne pour alimenter l’immobilier, pour des apports personnels d’opérations de placement, voire pour des achats comptant de résidences principales ou secondaires, ou des parts de SCPI ou d’OPCI. Où s’arrêtera cette débâcle ? Personne ne peut le dire.

Enfin, si la crise sanitaire a creusé notre déficit public dangereusement, la guerre est dispendieuse au plus haut degré : le budget de la Défense sera abondé dans des proportions encore insues. On sait juste que l’Allemagne a décidé d’une rallonge de 100 milliards d’euros, et pour disposer d’un élément de comparaison, la lutte contre le risque de crise économique liée à la Covid a coûté 140 milliards. Bref, il est impossible que l’État ne recoure pas à une hausse de la fiscalité des particuliers au cours des exercices à venir pour rétablir les finances publiques.

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Quel remède ? Les efforts du monde entier sont déployés pour que cesse le conflit entre la Russie et l’Ukraine. On ne peut qu’espérer qu’ils soient couronnés de succès rapidement. Pour le reste, il faudrait que la campagne électorale mette le logement au rang de ses premières préoccupations et donne aux Français des raisons de croire plus que jamais dans ce type d’investissement. Il faudra aussi que les banques soient au rendez-vous de l’histoire et soutiennent les ménages qui continueront à vouloir écrire leur destin immobilier. Malgré l’instabilité du monde. Alors seulement on pourra parler de résilience de l’immobilier résidentiel.

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