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【北上做業主】國策推動大灣區置業 本港按揭息率低過內地 珠海、中山成港人頭號目標

經濟一週 標誌 經濟一週 5 天前 樓市

愈來愈多銀行推出大灣區物業按揭貸款服務,為港人在大灣區購買的一手物業承造港元按揭,方便港人到該區置業。經絡按揭轉介客戶服務部首席副總裁曹德明指出,相關服務的查詢及申請,過去一年出現倍數增長,今年首季增幅亦相當明顯,反映港人的熾熱程度。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室、部分由被訪者提供

創興銀行最近宣布,最快於年底推出大灣區物業按揭貸款服務,首批將是大股東越秀集團旗下的房地產項目。

配合國家的大灣區政策,愈來愈多本港銀行,為港人於大灣區購買的物業,提供港元按揭服務,現時約有七間銀行提供相關服務,主要是中資銀行。

M-CITY位於佛山新城中心地段,同時是地鐵站上蓋項目。圖片:被訪者提供 © 由 經濟一週 提供 M-CITY位於佛山新城中心地段,同時是地鐵站上蓋項目。圖片:被訪者提供

申請量大增10倍

經絡按揭轉介客戶服務部首席副總裁曹德明說:「自2019年,國家政策容許本港銀行,為港人購買的大灣區物業提供按揭服務,近期愈來愈多銀行加入,覆蓋的大灣區城市亦愈來愈多。」

工銀亞洲率先於2019年推出灣區置業通(以下簡稱「置業通」)按揭貸款服務,於過去一年「置業通」的客戶查詢、申請及放款數字皆錄得大幅上升。

當中,2020年「置業通」的申請數量,較2019年大增超過十倍,而2021年首季的申請量更已達到去年全年的40%。

除了工銀亞洲外,中銀、東亞、永隆、南洋商業、建行(亞洲)等銀行亦陸續加入,由於愈來愈多銀行提供相關服務,帶動了按揭轉介的生意。

國家政策方便港人在大灣區置業,包括由香港銀行提供按揭服務。圖片:被訪者提供 © 由 經濟一週 提供 國家政策方便港人在大灣區置業,包括由香港銀行提供按揭服務。圖片:被訪者提供

根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,查詢及申請大灣區按揭的客戶升幅明顯,2020年全年申請大灣區按揭宗數,按年增長逾三倍;而今年截至4月15日,大灣區按揭申請宗數,比去年同期亦升逾四成。

「香港的銀行需要與大灣區發展商逐一洽談相關安排,故僅限達成協議的新樓盤可以做到,而不同銀行覆蓋的區份亦不相同。」

在港購買物業,大部分本地銀行均能提供按揭服務,但大灣區環境與香港不同,因此在該區置業,同時希望由本港銀行提供按揭,選擇其實有限。

不過,個別新樓盤與多間本港銀行達成協議,港人可以透過經絡按揭轉介,比較各間銀行提供的按揭條件。

息率較內地低

港人購入大灣區城市的一手物業(樓花及現樓),可於本地銀行申請按揭,息率以香港最優惠利率按揭計劃(P按)為計算單位,比一般內地銀行承造按揭的息率為低。

據悉,本港銀行提供的按揭利率為P-1.5%至P-2%,現時約為3.25厘至3.75厘,內地銀行一般為5厘至7厘;貸款額為樓價的六成,最高約500萬元,按揭年期介乎20至30年。

工銀亞洲的「置業通」服務現已覆蓋大灣區九大城市,單筆貸款上限為1,000萬元,最高貸款成數為六成,貸款年限最長30年,貸款利率低至P-2%,即現時為3.25厘。

以「置業通」情況為例,珠海及中山市是其中兩個最熱門的港人置業城市,申請數量分別佔60%和25%,合共佔所有申請的85%,平均貸款金額約150萬元。

從經絡按揭轉介的申請個案所見,九個大灣區城市當中,逾半港人購入「深圳」區的一手物業,比例達到46%;第二名則是「中山」,佔比為20.5%;第三名「珠海」則佔整體的12.8%。

珠海的新樓盤很受港人歡迎。(海泉灣.時序)圖片:被訪者提供 © 由 經濟一週 提供 珠海的新樓盤很受港人歡迎。(海泉灣.時序)圖片:被訪者提供

申請個案當中,貸款額由50萬至500萬元不等,平均貸款額為271萬元,相比經絡按揭轉介研究部及金管局最新2月份的平均按揭貸款金額為481萬元,相差210萬元或43.7%。

大灣區政策出台之前,港人在該區購買物業的話,大多是一次性付款,或者找當地銀行敘造按揭,但交收流程與本港不同,港人需要花時間理解。

現時本港銀行可以承造大灣區物業的按揭,為港人提供更多便利,以工銀亞洲「置業通」按揭貸款服務為例,顧客毋須親赴內地,可在該行職員協助下,全程在港辦理港元按揭貸款及完成物業買賣手續,而且設有同幣借款還款安排,顧客每月還款時避免匯率波動。

「顧客需要留意,部分銀行提供的並非按揭貸款,而是個人分期貸款,後者息率較高、年期較短,而且貸款額較低,一般在100萬元以下。」

業主承擔雜費

大灣區除住宅項目以外,還有所謂「公寓」的項目,這是商業樓宇建成的酒店式服務住宅,售價比同區住宅便宜一大截,而且不受限購措施影響,不過本港銀行不會為公寓承造按揭。

現階段本港銀行只為大灣區的一手住宅項目提供按揭,二手住宅只限「現契套現」(或稱「紅簿套現」),意指清繳所有貸款的物業。

「以前不少港人在內地置業,這些一次性付款買入,或者已清還所有貸款的物業,可以透過香港銀行造『現契套現』。」

據悉,「現契套現」佔經絡按揭轉介申請大灣區按揭宗數約兩至三成,當中以深圳的物業最多,佔比達71.4%;其次是廣州(9.5%)及珠海(9.5%)。

「現契套現」一般只限樓齡較低的物業,大多是20年以下,而申請按揭時需要進行估價,這部分的費用將由業主承擔。

「香港按揭市場競爭極之激烈,不少費用均由銀行承擔,但內地市場情況不盡相同,顧客需要負擔各項雜費,包括估價、律師費,還有申請貸款的行政費,這些費用合共約數千至逾10,000元。」

無論是一手物業或「現契套現」,由申請貸款至批核,往往需要三至六個月,顧客需要預留較多時間。

珠海一手樓價今年首季按年升逾一成。圖片:被訪者提供 © 由 經濟一週 提供 珠海一手樓價今年首季按年升逾一成。圖片:被訪者提供

大灣區樓價看高一線

根據美聯集團中國部資料顯示,2021年首季,國內生產總值按年增長18.3%,增速創紀錄新高;全國房地產開發投資按年增長25.6%。

住宅價格方面,除了香港、澳門中山和肇慶的價格按年出現小幅回落外,深圳二手價格同比升13.5%;珠海一手價格同比升11.2%;佛山一手同比升10.2%,剩下的其他城市,住宅價格漲幅大多超過5%。

隨粵港澳大灣區建設的高速推進,2021年大灣區的樓價升幅仍然看高一線,預計介乎5%至8%。

  1. https://www.edigest.hk/podcast-player/213200/%e9%a6%96%e7%bd%ae-%e7%bd%ae%e6%a5%ad-%e7%89%a9%e6%a5%ad-%e6%8a%95%e8%b3%87-%e6%94%b6%e7%a7%9f-%e5%84%b2%e8%93%84.mp3
  2. https://www.edigest.hk/podcast-player/203200/%e5%84%b2%e9%a6%96%e6%9c%9f-%e4%b8%8a%e8%bb%8a-%e4%be%9b%e6%a8%93-%e6%8a%95%e8%b3%87%e8%80%85-%e6%a8%93%e5%b8%82-%e7%97%9b%e8%8b%a6.mp3
  3. https://www.edigest.hk/podcast-player/193334/%e6%9d%91%e5%b1%8b-%e9%a6%96%e6%ac%a1%e7%bd%ae%e6%a5%ad-%e7%bd%ae%e6%a5%ad-%e5%b1%85%e5%b1%8b-%e6%a8%93%e5%b8%82-%e8%b2%b7%e6%a8%93.mp3

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