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買房穩賺不賠?數據預警:日本房市崩盤前兆,在台灣已有端倪

天下雜誌 標誌 天下雜誌 2021/11/25 鄧凱元
© 由 天下雜誌 提供

儘管台灣房市榮景看來穩賺不賠,但日本其實早有慘痛教訓。炒作的後果,不僅影響了個人退休規劃,更使整個國家陷入失落的20年。在房地產崩盤前,人口指標已透露警訊,值得台灣引以為戒。

對東京都廳員工中島義久而言,房地產恐怕是他一生最失敗的投資。他告訴《紐約時報》自己的經歷,1991年,他在離東京市區一個半小時左右車程的市郊,憑藉著便宜的利息,以及近乎全額的融資,當年36歲的中島,花了1200萬台幣買下一間房。

在他買屋的年代,日本房價年年以雙位數成長。人人都相信,房地產是最好的選擇,也懷抱著靠房地產致富的夢。

但好景不常。20年過去,這棟房沒有讓中島致富,價格還跌了五成,外加尚未還清的900萬貸款。逼得他要重新思考退休後的財務規劃。在日本,類似中島義久,接到房地產狂飆最後一棒的人,不在少數。

最低曾跌掉七成六

日本房地產在1990年飆升至高峰後,泡沫破滅。20年後,全國城市地價指數已下滑六成三,六大城市跌幅更高達七成六。

雖然近幾年都會區緩步回溫,但早已回不去當初。暴跌是瘋狂熱錢炒作的副作用。正深陷破產風暴的中國恆大地產,兩年前,針對日本房地產泡沫進行的研究,如今讀來格外諷刺。

© 由 天下雜誌 提供 人口結構衝擊房價。(黃明堂攝)

報告指出,在1980到1989年間,日本全國銀行的貸款餘額,不動產佔比從5.8%,上升到11.5%,「日本的企業或法人,大量透過土地向金融機構融資,而取得大量資金的企業,又將資金投入股票與房地產市場,把泡沫堆得愈來愈高。」

泡沫的破滅,始於日本央行在1989年,連續5次調高利率。緊接著,大藏省(財政部)開始對房地產融資進行總量管制,導致房地產的資金斷鏈。

20年間,房地產泡沫外溢至實體經濟,讓日本經濟進入失落的20年。在資產大幅縮水下,民眾花錢變得謹慎,因此民間消費萎縮。銀行也因為壞帳過多,放款變得謹慎。緊接著大量企業倒閉或裁員,失業率上升一倍,從1990年的2.1%,上升至1998年的4.3%。

人口老化,房價一去不復返

除了錢滾錢遊戲終結,日本少子化與老齡化的人口結構,才是日本房價持續探底的重拳。

長榮大學土地管理與開發學系系主任謝博明指出,「錢、人口、題材」是影響房地產市場走向的關鍵因素。

根據日本中央銀行前副總裁西村清彥的研究,日本青年人口的成長與衰退,與房價的漲跌有一致性。

© 由 天下雜誌 提供

他以工作人口相對被扶養人口的逆扶養比指標來看,1990年之前,日本享受人口紅利,約每2.3個工作人口,扶養1位小孩或長輩。但隨後逆扶養比一路下滑,變成不到2個人,扶養一位非工作人口。

「年輕人口比例上升時,也是房價上漲之時,但隨後日本的房價,也跟著快速老化的人口,不斷下修,」他在報告中寫道。

在步入人口衰退期的台灣,學者早已看到隱憂。台灣在2012年以前,享有逆扶養比的人口紅利,但隨後一路下滑,2020年以後下滑的速度更快。

© 由 天下雜誌 提供

台北家戶數30年來首度衰退

長期研究人口與房價,台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文認為,台灣的人口因素,長期來說,對房地產市場是不利的,現在因為低利率與量化寬鬆看似很熱,但房地產不可能只漲不跌,「人口凋零對房地產的影響,就像是溫水煮青蛙。」

現在是30到40歲左右年輕人的離巢運動,暫時緩解了總人口減少對房地產負面的影響。

正在林口與三重一帶,專門瞄準小資族,蓋起「小坪數」建案的建商主管邱宗博說,現在建商主推小坪數的建案,鎖定的客群,是想要離巢的年輕人,「他們不一定想跟爸媽同住,爸媽也不一定想跟他們住,」因此目前房市的基本盤,是離巢族與長輩換屋族。

這也反映在總戶數的增減上。內政部10月公布的統計,六都中,除了台北市以外,其他五都的家戶數還持續成長中。但值得注意的是,台北市的家戶數是30年來首度衰退。

離巢族總會買完房子,接下來開始繼承父母的房子,人口因素對房地產的負面影響,很可能會慢慢浮現。

宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華分析,台灣現在的房地產市場,是由40到70歲的多子化世代主導。

他觀察,多子化世代會幫小孩子買房,或者自己投資,但等到10年或15年後,小孩們買完房,自己也老了,「不會再積極買房,銀行也不敢再貸款給他們,少子化對房地產的影響就會加大。」

全民炒房運動蔓延全台,但堅信房地產只漲不跌的神話,是否會在台灣破滅,很快會有答案。

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